Členství je povinné, tedy automaticky vznikne všem vlastníkům ke dni vzniku společenství. Vyplývá to ze zákona 72/1994 Sb.

Stavební zákon nedefinuje "změnu vzhledu stavby". Ani ZoVB nedefinuje "změnu vzhledu domu". Určitým vodítkem může být stanovisko, které k této věci vydal odbor stavebního řádu MMR dne 12. 11. 2003, čj. K−355/03. Prakticky stejná definice se objevila v r. 2009 v metodickém textu MMR pro žadatele o dotaci v programu "Zelená úsporám". Cituji:

Termín „úpravy, jimiž se mění vzhled domu“ podle § 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů není aktivně definován v zákonu o vlastnictví bytů ani v předpisech veřejného stavebního práva, jeho význam však lze logicky vyvodit. Vzhled domu je dán objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami, kterými jsou tvar, rozměry, povrch a barevnost jeho vnějších viditelných částí. Z toho vyplývá, že úpravami, jimiž se mění vzhled domu, jsou takové úpravy dotčených vnějších viditelných částí domu, jejichž provedení se projeví zrakově běžně rozlišitelnou (podstatnou) změnou byť jen jedné z uvedených charakteristik.

Zda se rozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení:
ZoVB nerozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení. Jakákoliv změna vzhledu podléhá souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).

Stavební zákon naproti tomu rozlišuje u udržovacích prací pozitivní a negativní změnu. Podle § 103 odst. 1 písm. (e) stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují (...) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a  bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (...). Pokud stavební úřad dojde k závěru, že udržovací práce ovlivní negativně vzhled stavby, pak pro takové práce neplatí § 103 odst. 1 písm. (e) a nelze je provést bez povolení či ohlášení, i kdyby šlo jen o nátěr fasády.

Stavební zákon se zbývá i stavebními úpravami, u nichž - na rozdíl od údržby - není rozlišována změna vzhledu kladná či záporná. Podle § 103 odst. 1 písm. (h) ohlášení aní stavební povolení nevyžadují stavební úpravy, kterými se nemění "vzhled stavby". Zde už se při jakékoliv změně vzhledu (tedy i ke zlepšení) striktně vyžaduje ohlášení či stavební povolení.

Zda se lze dovolat práva u stavebního úřadu:
Teoreticky ano, praxe bude záviset na ochotě úředníků. Na stránkách Ústavu územního rozvoje MMR proběhla v září 2008 diskuse pracovníků stavebních úřadů ohledně změny vzhledu podle nového stavebního zákona. Podle názorů v diskusi je možno udělat si obrázek o ochotě pracovníků stavebních úřadů angažovat se v této věci. Cituji namátkou z oné diskuse:

• Na základě čeho to zamítneme ? Že se nám to nelíbí?!
• Taky mám pocit, že si tady někteří zbytečně dělají starosti s prkotinama.
• Změna vzhledu je velmi subjektivní - neřešíme. Je to věc vlastníka domu. Mezi námi kolegové nemáme těch starostí dost? Tak proč vyrábět další.
• Ať si stavebník vymění okna za jaké chce pokud je dává do stávajících otvorů! Ať žije zjednodušení.
• Kdo si troufne posoudit negativní ovlivnění vzhledu stavby? V pohodě posoudím stabilitu stavby-statik, požární bezpečnost-pož. zpráva projektanta, ale kdo může posoudit negativní vzhled? Určitě jste viděli tmavomodrou, jasně rudou nebo křiklavě zelenou fasádu. Mně se třeba nelíbí, ale netroufnu si tvrdit, že ovlivnila negativně vzhled.
• Já bych se do sporu nemotal, nechť se soudí většinový vlastník.
• Vy řeknete, že negativně ovlivnil vzhled a architekt následně prohlásí, že negativně neovlivnil a budete platit náhradu nákladů.

Z vybraných názorů je patrné, že úředníci stavebních úřadů nebudou vystupovat jako nadšení spojenci SVJ v bitvě proti neschválené změně vzhledu domu. Donutit je k činnosti budete tedy muset důsledným užíváním písemné formy komunikace (mají povinnost odpovědět) a požadováním konkrétních kroků (jsou povinni svou nečinnost odůvodnit nějakým paragrafem). Je vhodné, aby změna vzhledu byla konstatována v dobrozdání soudního znalce, nebo odborníka-architekta.

Počet osob je používán k rozúčtování služeb v mnoha SVJ. V diskusích se zde varovalo před tímto údajem pro jeho neurčitost a nemožnost jej kontrolovat. Vše bude od 1. ledna 2014 sjednocovat zákon č. 67/2013 Sb. (o službách spojených s užíváním bytů). Zákon č. 89/2012 Sb Občanský zákoník zavádí další (odlišnou) definici počtu osob, která je neurčitá (pro neurčitost pojmu "domácnost"). Obě definice uvádím dále, včetně dalšího nově zaváděného pojmu "bydliště".

• Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb:

Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. (o službách spojených s užíváním bytů) platí: "[O]sobami rozhodnými pro rozúčtování služeb [jsou] 1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo 2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období."
Podle této definice vlastník není kupodivu povinen nahlásit osoby, jimž přenechal byt do užívání na základě jiné než nájemní smlouvy: to je např. osoba oprávněná z věcného břemene ("výminkář"), a osoba, které přenechal byt do užívání smlouvou o bezúplatném užívání, o věcném plnění atd.

• Počet osob, které mají v bytě domácnost:
Tento pojem zavedl nový Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Pojem "domácnost" se v něm vyskytuje celkem 101krát, ale definován v zákonu není nijak.
Podle § 1177 nObčZ platí, že "(v)lastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce.".
Z uvedeného je zřejmé, že pojem "mít v bytě domácnost" ještě neznamená totéž co "bydlet v bytě" (viz níže pojem "bydliště"). Zákon oba pojmy odlišuje. Vlastník jednotky bude tedy povinen oznámit pouze ty osoby, u kterých jsou kumulativně splněny tři podmínky: (1) mají v bytě domácnost, přičemž se neví co to znamená, (2) zároveň v něm bydlí, (3) obě podmínky jsou splněny v souhrnu tři měsíce v kalendářním roce. Co znamená "bydlet v bytě" je pravděpodobně obsaženo v § 80 zákona č.89/2012 Sb., viz níže.
Vlastník tedy není povinen nahlásit osobu která v bytě bydlí dlouhodobě, avšak nemá v něm "domácnost". Například přítelkyně vlastníka se dvěma dětmi, ubytovaní studenti, či deset ukrajinských dělníků v bytě.

• Bydliště:
Pojem zavádí § 80 nového Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.: "Člověk má bydliště v místě, kde se zdržuje s úmyslem žít tam s výhradou změny okolností trvale; takový úmysl může vyplývat z jeho prohlášení nebo z okolností případu. Uvádí-li člověk jako své bydliště jiné místo než své skutečné bydliště, může se každý dovolat i jeho skutečného bydliště. Proti tomu, kdo se v dobré víře dovolá uvedeného místa, nemůže člověk namítat, že má své skutečné bydliště v jiném místě. Nemá-li člověk bydliště, považuje se za ně místo, kde žije.".
Ze znění zákona plyne, že k tomu, aby osoba měla bydliště v určitém bytě, musí být kumulativně splněny dva předpoklady: (1) člověk se zdržuje v daném místě, (2) má úmysl žít v tomto místě trvale. Nájemce se smlouvou na dobu určitou tedy nemá bydliště v bytě - nesplňuje podmínku trvalosti. Totéž platí pro studenta "na privátu", či pro dlouhodobou návštěvu, která nemá úmysl zůstat v bytě natrvalo.

Dále uvádím pro úplnost různé definice počtu osob, jak se vyskytovaly a vyskytují v různých právních předpisech a ve stanovách mnoha SVJ.

• Počet osob nahlášený vlastníkem bytu:
To je asi jediný pojem, u něhož je nesporné co znamená. Co vlastník nahlásí podle své úvahy, to je platné. Bohužel to nelze nijak zkontrolovat.

• Počet osob žijících v bytě:
Tento pojem používal zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník ve znění platném v letech 2006-2011. Příklad z judikatury: Pan J.M., který pouze dochází do bytu, navštěvuje nájemkyni a přespává u ní, není osobou, která žije v bytě. Proto není povinností nájemkyně jej nahlásit. K tomu viz usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 4539/2009 (https://kraken.slv.cz/26Cdo4539/2009) a potvrzující usnesení IV.ÚS 2881/10 ze dne 18.11.2010.

• Počet osob v bytě:
Tento pojem byl zaveden do zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, a to novelou 188/2011 Sb.. V textu zákona tím došlo k vypuštění slova "žijících". Není známo co tato změna znamená, ani kdo je považován za takovou osobu. Podle § 689 odst. 3 uvedeného zákona je povinností nájemce ohlásit pronajímateli změnu v počtu osob v bytě "v případě, že lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce".

• Počet osob žijících v bytě s vlastníkem:
Pojem je nedefinovaný a velice nevhodný, neboť je roven nule v případě, kdy vlastník byt neužívá, ale jiné osoby jej užívají. Pokud např. vlastník byt pronajímá, nebo jej přenechal příbuznému. Tato nesmyslná definice se občas objevuje ve stanovách SVJ.

• Osoba užívající byt:
Pojem vychází z § 711 zákona č. 40/1964 Sb.. Z judikatury se dovozuje co NENÍ užíváním bytu nájemcem:
"[Ř]ídké a nahodilé návštěvy bytu (...) v rozsahu nejvýše 4 - 6 dnů v měsíci nepředstavují užívání bytu k bydlení". Tak pravil Nejvyšší soud v rozsudku 26 Cdo 2363/2003, https://kraken.slv.cz/26Cdo2363/2003. Rozsudek se týkal pouze nájemních bytů; šlo o snahu pronajímatele ukončit nájem, jestliže nájemce neužívá byt bez vážného důvodu.

• Průměrný počet osob užívajících byt:
Tento pojem je použit ve vyhlášce č. 372/2001 Sb. u jednoho ze způsobů rozúčtování nákladů na dodávku teplé užitkové vody bez měření. Průměruje se počet osob za celé zúčtovací období.

• Počet obyvatelů bytu:
S tímto pojmem pracuje vyhláška č. 120/2011 Sb., určující směrná čísla potřeby vody pro byty a bytové domy. Slouží pro fakturaci vody, není-li instalován předávací vodoměr.

• Počet osob s trvalým pobytem v bytě:
Takový údaj neexistuje, neboť celostátní evidence obyvatel pracuje zatím pouze s adresou nemovitosti (číslo popisné a orientační); čísla bytů se nezaznamenávají. Trvalý pobyt v domě či v bytě nemá žádnou vypovídací schopnost o čerpání služeb, neboť trvalý pobyt má pouze účel evidenční a nijak nesouvisí s fyzickou přítomností osoby na dané adrese. Navíc SVJ není oprávněno získat z evidence obyvatel ani jmenný seznam, ani počty osob trvale hlášených. Se seznamem osob s trvalým pobytem na adrese nemovitosti pracují některé obce při stanovení a výběru obecního poplatku (např. za odpady); seznamy osob předává obec v takovém případě SVJ, které je plátcem poplatku.

• Počet členů domácnosti vlastníka bytu:
Tento nesmyslný ukazatel používají vzorové stanovy SVJ. Společné žití a hrazení nákladů (domácnost) podle Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. neznamená totéž co společné bydlení v jediném bytě. Jako příklad poslouží členové rodiny, kteří studují či pracují v jiném městě nebo i v zahraničí: jsou stále členy domácnosti vlastníka, ale v domě se nezdržují.
SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. Může (prostřednictvím stanov) ukládat pouze takové povinnosti, které souvisejí se správou domu. Počet příslušníků domácnosti podle ObčZ ovšem nemá žádnou spojitost s předmětem činnosti SVJ ani se službami, které SVJ poskytuje. Jde o údaj osobní, který nejste povinen SVJ sdělovat. Snaha zjišťovat "počet členů domácnosti", či dokonce něco podle toho rozúčtovat, je zjevně nerozumná a protiprávní.

 
Po obdržení ročního vyúčtování se vlastníci jednotek či nájemci (koneční spotřebitelé) často domáhají doplňujících údajů, které by jim umožnily provést kontrolu. Ne vždy bývají úspěšní. V praxi spotřebitel často narazí na neznalost či neochotu výboru SVJ či správce. Nejčastější problémy a jejich řešení jsou uvedeny dále.

Obecně platí, že má-li spotřebitel zkontrolovat své vyúčtování, musí mít možnost seznámit se se všemi údaji rozhodnými pro výpočet účtovaných částek. Rozúčtovatelé jsou povinni tyto údaje buď uvést ve vyúčtování přímo, nebo je sdělit na požádání a umožnit nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování. Pokud to není konečnému spotřebiteli umožněno, nelze vyúčtování vůbec zkontrolovat. V tom případě lze doporučit, aby konečný spotřebitel označil vyúčtování za nepřezkoumatelné/vadné, písemně podal reklamaci a odmítl zaplatit doplatek.

Chcete znát náměry vodoměrů jednotlivých bytů
Spotřebitelé někdy chtějí kontrolovat, kdo plýtvá vodou, či zda spotřeba některého bytu není podezřele nízká - známka ovlivnění nebo poruchy vodoměru. Jedná se o údaje, které rozúčtovatel konečným spotřebitelům nesdělí (ochrana osobních údajů). Pro kontrolu vyúčtování je možné pouze znát náměr fakturačního vodoměru, součet náměrů bytových vodoměrů a pochopitelně stav vodoměrů uživatelova bytu. Pokud se neúčtuje podle vodoměrů, má spotřebitel právo znát celkové údaje, údaje svého bytu a tabulky spotřeb podle kterých bylo rozpočítáváno. Vzhledem k právu vlastníka na kontrolu veškeré činnosti SVJ lze dovodit, že vlastníkovi by nemělo být bráněno v přístupu k těmto údajům. Konečné slovo však může mít pouze soud.

Chcete znát počty osob, nahlášené v jednotlivých bytech
Údaj o počtu osob obývajících byt (nebo počet trvale hlášených v bytě) se někdy používá k rozúčtování některých služeb. Rozúčtovatelé jej nesdělují z důvodu ochrany osobních údajů. Máte však právo znát celkový součet všech osob v domě a počet osob vašeho bytu, použitý při rozúčtování.

Chcete znát koeficienty a součinitele použité pro korekce náměrů indikátorů na radiátorech
Zde rozúčtovatelé často chybují, jestliže uvádějí ve vyúčtování pouze výsledný (agregovaný) koeficient a odmítají poskytnout úplnou informaci o uplatněných koeficientech (pro polohu místností, pro výkon tělesa a pro upevnění indikátoru na tělese). Spotřebiteli bývá informace odmítána pod směšnými záminkami, např. že se jedná o "tajné firemní know-how". Ve skutečnosti bývá důvodem odmítnutí fakt, že koeficienty byly prostě opsány z materiálů, určených možná pro zcela jiný typ budovy, nebo rozúčtovatel nemá vůbec zpracována srozumitelná písemná pravidla pro uplatnění koeficientů.

Chcete znát náklady na vytápění jednotlivých bytů
V rámci vyúčtování máte právo znát hodnoty všech bytů - nikoliv však konkrétní náměry kalorimetrů nebo indikátorů na radiátorech, nýbrž částky v Kč pro všechny byty v domě. Rozúčtovatelé často chybují, když odmítají tyto hodnoty uvést, přestože jde o informaci povinnou. Věc má jeden háček: nemáte právo znát, která hodnota je přiřazena kterému konkrétnímu bytu. Součástí vyúčtování tedy má být tabulka spotřeb všech bytů (v Kč), avšak bez čísel bytů nebo jmen spotřebitelů. Není-li tento údaj součástí vyúčtování, reklamujte neúplné vyúčtování a neplaťte doplatek. Stejná pravidla platí pro vyúčtování teplé vody. Podrobnosti viz vyhláška 372/2001 Sb.

Podle § 7 odst. (2) písm. f) vyhlášky 372/2001 Sb. ve vyúčtování vlastník(*) uvede: podíly nákladů připadající na konečné spotřebitele s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč, a to zvlášť na tepelnou energii na vytápění, na tepelnou energii na ohřev užitkové vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé užitkové vody.

Chcete znát další informace navíc
Podle § 7 odst. 3 vyhlášky 372/2001 Sb. vlastník(*) seznámí konečného spotřebitele na jeho žádost s podklady, ze kterých vyúčtování vychází, případně se způsobem rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi ostatní konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce.
To znamená, že konečný spotřebitel by měl na svou žádost obdržet i další informace, neobsažené ve vyúčtování a to v tom rozsahu, jaký je potřebný pro kontrolu celého výpočetního postupu. Podle mého názoru sem patří i náměry a koeficienty v jednotlivých bytech (mohou ale být z rozhodnutí rozúčtovatele anonymizované).

* Poznámka: pojem "vlastník" v terminologii vyhlášky 372/2001 Sb. znamená rozúčtovatele - vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek.

Právo na ochranu osobních údajů i právo na informace jsou dva rovnocenné, ústavou chráněné principy. Ani jeden z nich nemůže být jednostranně upřednostněn.

Takže právo na informace v SVJ jde ještě dále: je možné, aby SVJ zveřejnilo jména neplatičů v tisku nebo na nástěnce či na veřejně přístupném webu. ÚOOÚ tento výklad zákona přiznal ve svém stanovisku č. 5/2009 „Zveřejňování osobních údajů v médiích“. Plný text stanoviska ÚOOÚ je zde: https://www.uoou.cz/…o_2009_5.pdf .

K tomu viz nedávná diskuse na tomto portálu: https://www.portalsvj.cz/…obnich-udaju

Ouředníci ÚOOÚ ještě ten obrat nestačili strávit, a tak např. ve vyjádření z 5.10.2010 tvrdí příslušný referent obecně:
„Zveřejnit nebo zpřístupnit tyto údaje i osobám jiným než oprávněným, např. jejich vyvěšením na domovní vývěsce, ke které mají přístup i osoby jiné než oprávněné, lze pouze se souhlasem subjektů údajů (dlužníků).“
Zapomněl k tomu dodat, že to neplatí pro všechny shromažďované údaje: informace o neplatičích a o výši dluhu lze zveřejňovat. Ouředníci ÚOOÚ potřebují čas, stále nevzali stanovisko Ústavního soudu za své. 

Zveřejnění jmen neplatičů nájemného v tisku nepovažuje Nejvyšší soud za porušení zákona, nýbrž naopak za „poměrně rozšířenou formu veřejné kritiky“ (rozsudek NS ze dne 31.01.2008, sp.zn. 30 Cdo 4613/2007).

O rozsudku NS se více dočtete zde: https://www.portalsvj.cz/…-rozuctovani#… .

I právo na zveřejnění dlužníka však má svá omezení:

• Musí jít o zveřejnění pravdivého údaje.
• Musí jít o zveřejnění, které má za cíl chránit oprávněný zájem zpracovatele údajů (SVJ) – cílem tedy má být přimět dlužníka k zaplacení, nikoliv jen „způsobit mu veřejně ostudu“.